DESLINDE Y AMOJONAMIENTO DEL TERRENO

¿Cuantas discusiones abras visto entre vecinos por culpa de un terreno? Que al final se han terminado con enemistades.

¿Sabías que la gran mayoría de los terrenos que heredamos de nuestros padres en terreno rustico no sabemos dónde están?, que esto nos lleva al final a abandonarlos y perderlos.

En este artículo quiero ayudarte para que no te pase estos casos y sepas como resolver estos conflictos tan habituales.

¿Qué es un deslinde el terreno o deslinde topográfico?

GPS- para deslindes

Deslindar una finca o terreno es marcar una línea que separa dos fincas, esta acción la verdad es que es un derecho que tenemos todos y se refleja en el artículo 384 del Código Civil.

Cuando tenemos un terreno muchas veces queremos cerrarlo, se nos plantea la pregunta ¿Dónde pongo la valla?, esta acción de marcar la línea con el vecino es lo que llamamos deslinde topográfico o deslinde del terreno.

Tipos de deslindes:

El deslinde puede ser amistoso o bien judicial.

  • Deslinde amistoso o contractual, previsto en los artículos 104 a 107 de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria 15/2015, de 2 de julioSIEMPRE Y CUANDO las fincas NO ESTÉN INSCRITAS en el Registro de la Propiedad.

El deslinde de fincas es cuando se reúnen dos propietarios y marcan o amojonan la línea donde delimita la finca, normalmente se firma un acta de deslinde por ambas partes y después se eleva a conocimiento del catastro o notarial

Esta acción se puede hacer entre particulares y dejarlo o bien como yo aconsejo informar al castro si ha habido cambios entre las dos parcelas. De esta manera se procede a registrarlo ante el catastro y se podrá realizar en un futuro un deslinde catastral.

Se puede contar con un ingeniero para estos trámites o bien hacerlas uno mismo.

  • Deslinde Judicial. Cuando no hay un acuerdo entre los vecinos, sólo cabe interponer en el Jugado un PROCEDIMIENTO JUDICIAL CONTENCIOSO ejercitando la acción de deslinde, que se tramita por los cauces del juicio VERBAL (si la cuantía fijada no supera los 6.000 euros) o por los del juicio ORDINARIO (si supera los 6.000 euros).  Los preceptos genéricos del Código Civil a tal efectos están reflejados en el artículo 384 del código civil.

Se requiere por parte del juzgado la actuación de un técnico y una vez notificados a todas las partes, con un representante del juzgado se procede a marcar o deslindar las dos parcelas.

Los titulares pueden llevar a un perito, pero la verdad, cuando yo he ido por parte del juzgado no hace falta, el técnico procede a un deslinde catastral, reflejando las coordenadas en GPS y las plasma en el terreno, no hay posibilidad de dudas.

Una vez amojonado los lindes, se procede a levantar un acta descriptiva del acto, la cual se formaliza notarialmente y se realizara el acta de deslinde.

El acta de deslinde no es más que un informe, donde reflejan los asistentes para el amojonamiento de la finca de acuerdo a la planimetría del catastro, la hora y lugar, el motivo del acta, describe los linderos, la superficie de las parcelas, las manifestaciones de los asistentes, la hora de finalización y la firma de los asistentes.

  • ¿Qué es un deslinde catastral?, No es más que transportar la planimetría del catastro de nuestra finca al terreno, procediendo al alzado de planos.

En esta acción cogemos las coordenadas de la finca que nos da el catastro y mediante un GPS las marcamos en el terreno.

  • ¿Qué es un deslinde notarial?, muchas veces, cuando vamos a registrar una finca, el notario tiene que comprobar que los datos de la escritura coinciden con la ficha del catastro, cuando no coinciden, se debe proceder a deslindar la finca y actualizar los datos de la misma ante el catastro, presentando la nueva planimetría del terreno.

¿Qué es el amojonamiento?

                El amojonamiento consiste con colocar mojones (marcas) en el terreno para fijar los límites de una parcela con el fin de deslindarla entre los vecinos.

                El amojonamiento es el hecho de un deslinde, poniendo unas marcas para que sirva de guía a los propietarios.

                Los mojones marcan los quiebros de la línea que separa una finca, estos quiebros se sacan normalmente de la planimetría del deslinde catastral.

Normativa y requisitos del deslinde y amojonamiento

La normativa aplicable ante la forma de presentación de modificaciones y otros efectos ante el castro está reflejada en la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

También se puede consultar el artículo 384 del Código Civil.

Casos de amojonamiento

Los casos de amojonamiento que me han surgido en mi carrera es el deslinde de montes comunales, donde la superficie que se debate son muy grandes y muchas veces lo que disputa son las instalaciones que contienen estas extensiones.

Los mojones normalmente son de piedra que se incrustan o entierran en el suelo, suele utilizarse en grandes extensiones del terreno.

En estos casos es imprescindible contar con un GPS y se parte de los datos del catastro histórico, ya que los títulos de propiedad no reflejan principalmente estos deslindes, esto es lo que denomina deslinde catastral.

MARCADO DE FINCAS

Cierre parcela

Muchos casos, en las zonas rurales cuando se parte una herencia, nos tocan unas parcelas que únicamente conocemos el número de referencia catastral, desconocemos la situación y en especial los lindes de la parcela, a veces esta en el monte y otras veces en la zona de huertas.

Al paso del tiempo, estas fincas son ocupadas por los vecinos y son perdidas por el propietario.

Para evitar este caso, lo que tienes que hacer es marcarlas e identificarlas, para de esta manera conocer los colindantes y pactar con ellos el aprovechamiento.

Para marcarlas te recomiendo contratar un técnico que deslinde la finca, colocar unos mojones duraderos, para de esta manera conocer en todo momento la situación real de la parcela.

Ejemplos

  • Uno de los ejemplos más comunes es el deslinde de una parcela en terreno rustico de huertas, donde una de las partes está cultivando la finca del vecino que tiene a barbecho o inculto, lo mejor es proceder a deslindarla bien en común acuerdo por medio de un técnico y colocar mojones por parte de los vecinos, de esta manera se advierte al vecino de la propiedad y se le puede dar consentimiento mediante algún documento para su uso.
  • Otro caso común es el marcado de fincas en el monte, normalmente origen de una herencia, suelen ser grandes terrenos, pero el valor del terreno es pequeño, los propietarios quieren saber dónde se encuentra la parcela para plantar castaños o bien pinos.
  • Un caso muy habitual y que acaba casi siempre en juzgado son las fincas heredadas en terrenos de huertas cuando los beneficiarios han dejado las fincas más de 20 años, la finca esta usurpada por los vecinos u otro tercero, normalmente La finca ha sido vendida y desconocen los propietarios reales de la parcela, por lo general se procede al deslinde judicial, ya que los propietarios desconocen los auténticos dueños.
  • En caso de juntas vecinales y ayuntamientos, nos han llamado para deslindar y amojonar los montes para el aprovechamiento de pastos y energía eólica, los mayores problemas que nos encontramos son los papeles y consultas al catastro para encontrar una planimetría correcta y completa.

Precios

                Como has observado los tipos de trabajos son diversos, no es lo mismo deslindar una finca a un particular para su conocimiento que hacer todos los papeles para legalizar una finca.

No es lo mismo deslindar una finca al lado de casa o trasladarse una hora en coche para llegar a la finca.

Estas diferencias en los trabajos al final es tiempo de un técnico, para que tengas una aproximación puedo decirte que está entre 200 € a 700 € la parcela.

RECOMENDACIÓN

                De acuerdo a mi experiencia, más de 20 años, yo recomiendo un acuerdo con el vecino, de esta manera no se pierde la amistad y porque muchas veces por medio metro arriba o abajo merece la pena un mal arreglo, pero siempre creo que conviene saber exactamente donde está el linde, aunque después a la hora de firmar se ceda un poco, el presupuesto del deslinde del terreno no es elevado y sabes con certeza lo que tienes.

                Si por alguna circunstancia no hay algún arreglo, mejor ponerse en contacto con un técnico para saber dónde partimos y después tomar la decisión de ir a un abogado, este trabajo tiene un coste ya elevado.

Creo que con lo que te he explicado, tendrás un poco claro el tema, aunque si quieres más información no dudes en ponerte en contacto conmigo, sin ninguna duda te aconsejaré como un amigo.